Petanesia.com - Banyak masyarakat yang beranggapan bahwa biaya pembuatan sertipikat tanah mahal.
Imbasnya, banyak pula dari mereka yang memilih menunda mengurus konversi atau pembuatan sertipikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Padahal, sertipikat tanah merupakan dokumen legalitas yang wajib dikantongi oleh setiap pemilik properti.
Dokumen tersebut merupakan bukti kepemilikan seseorang atas tanah dan/atau bangunan yang diakui oleh hukum Indonesia.
Hal yang menjadi pertanyaan, apakah benar pembuatan sertipikat tanah membutuhkan dana besar?
Nah, supaya tidak larut dalam ketidakpastian, berikut ulasan mengenai rincian biaya pembuatan sertipikat tanah.
Cara Menghitung Biaya Pembuatan Sertipikat Tanah. Pemerintah sejatinya sudah mengatur rincian biaya bikin sertipikat tanah.
Aturannya tercantum dalam Peraturan Pemerintah (PP) No.128/2015 tentang Jenis dan Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak.
Merujuk beleid tersebut, sejumlah biaya yang harus disiapkan untuk mengurus pembuatan sertipikat tanah di BPN, ialah:
1. Biaya Pendaftaran
Alur pembuatan sertipikat tanah terbilang panjang.
Di awal, masyarakat harus melakukan pendaftaran ke kantor ATR/BPN setempat.
Dalam proses ini, masyarakat akan dikenakan biaya pendaftaran senilai Rp50.000 per bidang tanah yang didaftarkan.
2. Biaya Pengukuran dan Pemetaan Batas Bidang Tanah.
Setelah melakukan pendaftaran dan membayar biayanya, proses pembuatan sertipikat berlanjut ke tahap pengukuran dan pemetaan batas-batas bidang tanah.
Proses pengukuran dan pemetaan dilakukan oleh petugas BPN, adapun rumus perhitungan tarifnya adalah sebagai berikut:
Luas tanah sampai dengan 10 hektare: TU = (Luas Tanah / 500 x HSBKu) + Rp100 ribu
Luas tanah lebih dari 10–1.000 hektare: TU = (Luas Tanah / 4.000 x HSBKu) + Rp14 juta
Luas tanah lebih dari 1.000 hektare: TU = (Luas Tanah / 10.000 x HSBKu) + Rp134 juta
Keterangan:
TU = Tarif Ukur
HSBKu = Harga Satuan Biaya Khusus; kegiatan pengukuran untuk komponen belanja bahan dan honor terkait output kegiatan. Nilainya sebesar Rp80 ribu.
Baca juga: Biaya Pecah Sertipikat Tanah beserta Syarat dan Prosesnya
3. Biaya Transportasi, Akomodasi, dan Konsumsi
Rincian biaya selanjutnya yang harus Anda keluarkan adalah biaya transportasi, akomodasi dan konsumsi petugas BPN.
Tarif dari ketiga biaya membuat sertipikat tanah tersebut dipatok sebesar Rp250 ribu.
Namun, angka ini bersifat tidak pasti karena tidak disebutkan di dalam aturan.
4. Biaya Pemeriksaan Tanah
Khusus permohonan Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan dan permohonan pengakuan hak atas tanah, pemeriksaan dilakukan oleh Panitia A.
Untuk menghitung tarif yang dikenakan atas pelayanan tersebut, berikut rumus yang bisa Anda gunakan:
TPA = (Luas tanah / 500 x HSBKpa) + Rp350 ribu
HSKPa adalah Harga Satuan Biaya Khusus kegiatan Pemeriksaan Tanah oleh Panitia A yang dikenakan sebesar Rp67 ribu.
HSKPa hadir sebagai komponen belanja bahan dan honor terkait output kegiatan sidang panitia pemeriksaan tanah, penerbitan keputusan hak, dan penerbitan sertifikat.
5. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
bea perolehan hak atas tanah dan bangunan BPHTB
Terdapat biaya lain yang harus dibayarkan di luar pengurusan pembuatan sertipikat di BPN, yakni BPHTB.
Besaran BPHTB juga sudah ditentukan oleh pemerintah melalui Pasal 88 ayat 1 UU No.28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (PDRD).
Dalam beleid tersebut, disebutkan bahwa tarif BPHTB dikenakan 5% dari harga jual yang dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Besaran NPOPTKP di setiap daerah memang berbeda-beda.
Namun, merujuk pada Pasal 87 ayat (4) UU PDRD No. 28/2009, NPOPTKP paling rendah ditetapkan sebesar Rp60 juta untuk setiap wajib pajak.
Kemudian, untuk hak tanah dan bangunan yang didapatkan melalui proses waris atau hibah wasiat, NPOPTKP ditetapkan paling rendah senilai Rp300 juta.
Patut diketahui, tidak semua bidang tanah dikenakan BPHTB, seperti tanah dengan harga jual di bawah Rp60 juta.
Selain itu, beberapa daerah juga memiliki kebijakan untuk pembebasan BPHTB dengan kriteria tertentu.
Misalnya Provinsi DKI Jakarta yang menggratiskan BPHTB untuk objek tanah dengan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) sampai Rp2 miliar.
Ketentuannya tercantum dalam Peraturan Gubernur (Pergub) Provinsi DKI Jakarta No.193/2016 yang disempurnakan melalui Pergub No.126/2017.
6. Total Biaya Pembuatan Sertipikat Tanah
Agar lebih mudah memahami kisaran biaya yang harus disiapkan dalam membuat sertipikat tanah, mari kita lakukan simulasi perhitungannya.
Misalnya Andi memiliki bidang tanah seluas 500 meter persegi di Jakarta yang hendak didaftarkan ke BPN.
Mengacu para rincian di atas, maka perhitungan biaya membuat sertipikat tanah tersebut adalah;
Biaya pendaftaran pertama kali: Rp50 ribu. Biaya pengukuran dan pemetaan batas bidang yanah: (500/500 x Rp 80 ribu) + Rp 100 ribu = Rp 180 ribu.
Biaya pemeriksaan tanah: (500/500 x Rp 67 ribu) + Rp 350 ribu = Rp 417 ribu. Biaya transportasi, akomodasi, dan konsumsi = Rp 250 ribu.
Jika demikian, total biaya yang harus disiapkan Andi untuk mengurus pembuatan sertipikat di BPN adalah Rp897 ribu.
Bagaimana dengan BPHTB-nya? Anggaplah NJOP dari tanah tersebut bernilai Rp1 juta per meter persegi.
Karena tanah Andi memiliki luas 500 meter persegi, maka NPOP-nya dikenakan sebesar Rp500 juta.
Asumsikan NJOPTKP dari tanah tersebut dikenakan sebesar Rp60 juta, maka perhitungan BPHTB-nya adalah;
5% x (Rp500 juta – Rp60 juta) = Rp 22 juta.
Namun, karena NPOP dari tanah tersebut di bawah Rp2 miliar, maka Andi sejatinya tidak perlu membayar BPHTB.
Pasalnya, seperti disebutkan di atas, objek tanah dengan NPOP sampai dengan Rp 2 miliar dibebaskan dari BPHTB.
Maka itu, total biaya pembuatan sertipikat tanah tersebut adalah Rp897 ribu.
Sebagai catatan, apabila tanah atau rumah yang akan didaftarkan ke BPN didapat melalui jual-beli, maka ada biaya tambahan yang harus disiapkan.
Biaya tambahan tersebut adalah pembuatan Akta Jual Beli (AJB) di Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Nominalnya beragam, maksimal 1% dari total nilai jual-beli tanah atau rumah.
Biaya Pembuatan Sertipikat Tanah Gratis lewat PTSL, biaya pembuatan sertipikat tanah gratis
Walau pemerintah sudah mengatur agar biaya pembuatan sertipikat tanah dapat dijangkau oleh masyarakat luas.
Namun, tidak bisa dimungkiri bahwa masih banyak masyarakat yang merasa terbebani untuk melunasi biaya tersebut.
Karena itu, saat ini tersedia cara membuat sertipikat tanah gratis melalui program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap atau PTSL.
PTSL adalah program yang digagas oleh pemerintah agar masyarakat kelas menengah ke bawah dapat mengurus pembuatan sertipikat tanah secara mudah.
Meski kerap disebut program sertifikat tanah gratis, tetapi tetap ada biaya yang harus disiapkan untuk mendapatkan fasilitas PTSL, seperti:
Biaya penyediaan surat tanah (bagi yang belum ada)
Biaya pembuatan dan pemasangan tanda batas BPHTB (jika terkena)
Biaya materai, fotokopi, letter c, saksi, dan sebagainya. Jika ditotal, berbagai biaya di atas mungkin tidak menelan banyak biaya.
Pasalnya, beberapa biaya juga telah ditanggung oleh pemerintah, seperti pendaftaran dan pengukuran tanah.
Selain itu, pemerintah juga telah menetapkan batas maksimal biaya pembuatan sertipikat tanah gratis lewat program PTSL, yaitu:
Kategori I (Provinsi Papua, Provinsi Papua Barat, Provinsi Maluku, Provinsi Maluku Utara, dan Provinsi Nusa Tenggara Timur): Rp450.000.
Kategori II (Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Bangka Belitung, Provinsi Sulawesi Tengah, Provinsi Sulawesi Utara, Provinsi Sulawesi Tenggara, Provinsi Nusa Tenggara Barat): Rp350.000.
Kategori III (Provinsi Gorontalo, Provinsi Sulawesi Barat, Provinsi Sulawesi Selatan, Provinsi Kalimantan Tengah, Provinsi Kalimantan Barat, Provinsi Sumatera Utara, Provinsi Aceh, Provinsi Sumatera Barat, Provinsi Kalimantan Timur): Rp250.000.
Kategori IV (Provinsi Riau, Provinsi Jambi, Provinsi Sumatera Selatan, Provinsi Lampung, Provinsi Bengkulu, Provinsi Kalimantan Selatan) sebesar Rp200.000.
Kategori V (Jawa dan Bali): Rp150.000.
Jangka Waktu Pembuatan Sertipikat Tanah
Jangka waktu pembuatan sertipikat tergantung pada luas tanah dan peruntukkan dari tanah tersebut.
Untuk tanah pertanian berukuran kurang dari 2 hektare dan tanah non-pertanian berukuran kurang dari 2.000 meter persegi, umumnya membutuhkan waktu 38 hari.
Sedangkan untuk tanah pertanian lebih dari 2 hektare dan non-pertanian berukuran 2.000–5.000 meter persegi, biasanya memakan waktu 57 hari kerja.
Adapun untuk tanah non pertanian lebih luas dari 5.000 meter persegi, bisa mencapai waktu 80–97 hari kerja.
Demikianlah informasi mengenai biaya pembuatan sertipikat tanah yang bisa dijadikan referensi.